土地に対する課税

評価のしくみ

• 地目
  　田・畑・宅地・鉱泉地・池沼・山林・牧場・原野及び雑種地をいいます。評価上の地目は土地登記簿上の地目にかかわりなく、賦課期日（1月1日）の現況の地目によります。
• 地積
  　原則として登記簿に登記されている地積によります。
• 価格
  　適正な時価をいい、固定資産評価基準に基づき、売買実例価額から求める正常売買価格を基礎として算出します。
  　ただし、宅地の評価は、地価公示価格等の7割程度を目途に評定するものとされています。

評価方法

宅地の評価方法

　宇都宮市に所在する宅地の固定資産税の評価は、総務大臣の定めた固定資産評価基準に基づき、街路に沿接する標準的な宅地の単位当たりの価格である路線価を付設し、この路線価に基づいて、各筆について画地計算法を適用して評価額を求める市街地宅地評価法（路線価方式）とその他の宅地評価法（標準地比準方式）により行っています。
　具体的には次のような手順で評価を行います。

1　市街地宅地評価法（路線価方式）

1. 用途地区の区分
   　市町村内の宅地を、宅地等の利用状況を基準として、商業地区、住宅地区、工業地区、観光地区等の地区に区分します。
2. 状況類似地域の区分
   　用途地区をさらに街路の状況、公共施設等の接近状況、家屋の疎密度、その他の宅地の利用上の便等から見て状況が類似している地域ごとに細区分します。
3. 主要な街路の選定
   　状況類似地域ごとに、それぞれの地域において、価格事情等が標準的で、宅地評価の指標となる街路を主要な街路として選定します。
4. 標準宅地の選定
   　主要な街路に沿接する宅地のうちから、奥行、間口、形状等が標準的な宅地を標準宅地として選定します。
5. 標準宅地の適正な時価の評定
   　標準宅地について、地価公示価格、都道府県地価調査価格及び不動産鑑定士等による鑑定評価価格等を活用し、その7割を目途として、標準宅地の適正な時価を評定します。
6. 主要な街路の路線価の付設
   　主要な街路に沿接する標準宅地の1平方メートル当たりの適正な時価に基づいて、主要な街路の路線価を付設します。
7. その他の街路の路線価の付設
   　主要な街路の路線価を基礎とし、街路の状況、公共施設等の接近状況、家屋の疎密度、その他の宅地の利用上の便等の相違を総合的に考慮して、その他の街路の路線価を付設します。
8. 各筆の評点数の付設
   　路線価を基に、個々の宅地の状況に応じて、奥行価格補正率等の画地計算法を適用して、各筆の評点数を付設します。
9. 各筆の評価額の算出
   　各筆の単位地積当たり価格に、地積を乗じて評価額を算出します。

2　その他の宅地評価法（標準地比準方式）

1. 状況類似地区の区分
   　状況類似地区は、宅地の沿接する道路の状況、公共施設等の接近の状況、家屋の疎密度、その他宅地の利用上の便等を総合的に考慮し、おおむねその状況が類似していると認められる宅地の所在ごとに区分します。 
2. 標準宅地の選定
   　状況類似地区ごとに、道路に沿接する宅地のうちから、奥行、間口、形状等が当該地区において標準的なものと認められるものを標準宅地として選定します。
3. 標準宅地の適正な時価の評定
   　地価公示価格・鑑定評価価格等を活用し、地価公示価格等の7割を目途として評定します。
4. 標準宅地の評点数の付設
   　標準宅地の適正な時価に基づき1平方メートル当たりの価格を算出し、標準宅地の評点数として付設します。
5. 各筆の評点数の付設
   　各筆の評点数は標準宅地の価格から比準して求めることとなりますが、各筆の宅地の比準割合は一画地の宅地ごとになります。
6. 各筆の評価額の算出
   　各筆の単位地積当たり価格に、地積を乗じて評価額を算出します。

農業用施設用地の評価方法

　農用地区域又は、市街化調整区域内の農業用施設用地は、下記の方法により評価します（ただし、市街化調整区域内は、近傍の宅地との均衡上、通常の宅地評価となるものもあります）。

　農業用施設用地の価額
　=　付近の農地の価額を基準に求めた価額　+　宅地転用に通常必要と認められる造成費相当額

田・畑・山林の評価方法

　農地や山林についても標準地を設定し、その標準地価格に比準して評価します。
　ただし、市街化区域農地や農地法の転用許可を受けた農地等は、下記の方法により評価します。

　各筆の評価額
　＝　状況が類似する宅地の評価額を基礎として求めた価額　－　宅地転用に通常必要と認められる造成費相当額

雑種地等の評価方法

　土地の位置・利用状況などを考慮し、付近の土地の評価額に比準して評価します。

税負担の特例措置

　固定資産税は課税標準額に税率を乗じて求めますが、その課税標準額は原則として固定資産税の評価額をそのまま用いることになっています。しかし、住宅用地に対する税負担を軽減するため、また、税の負担水準の均衡化を図るため、課税標準額を算出する際にいくつかの特例措置がとられ、実際には、評価額よりも低い課税標準額を基礎としています。

• 住宅用地に対する課税標準の特例
• 負担水準の均衡化を図るための調整措置

課税標準額の計算例

　具体的な例で計算をしてみましょう

（例）地積200平方メートルの宅地に専用住宅が1戸建っている住宅用地の場合の課税標準額の求め方
　令和7年度評価額：　 13,980,000円
　令和6年度課税標準額：1,560,182円

（ア）住宅用地に対する課税標準の特例

　地積が200平方メートルなので、全地積が小規模住宅用地に該当
（令和7年度評価額）×（特例率）＝（本則課税標準額）
　13,980,000円×6分の1＝2,330,000円

• 住宅用地に対する課税標準の特例

（イ）負担水準を求める

　（令和6年度課税標準額）÷（本則課税標準額）×100＝（負担水準）

1,560,182円÷2,330,000円×100＝66パーセント

• 負担水準の均衡化を図るための調整措置

（ウ）負担調整措置を行う

　負担水準が100パーセント未満なので、令和6年度の課税標準額に本則課税標準額の5パーセントを加える。

　（令和6年度課税標準額）＋（本則課税標準額×5パーセント）＝（令和7年度課税標準額）

1,560,182円＋（2,330,000円×5パーセント）＝1,676,682円

• 負担水準の均衡化を図るための調整措置